买卖已被查封的房屋是否可以要求办理过户-巩震（实习律师）（民事案例）

买卖已被查封的房屋是否可以要求办理过户

文/刘畅、巩震

一、【案情简述】

2015年9月5日，郭某与陈某签订《北京市二手房买卖合同》，合同约定郭某将其名下位于北京市通州区东果园XX号楼X层X号房屋出售给陈某，案涉房屋面积134平方米，房屋总价款400万元人民币，付款方式为：签约当日，买房向买房支付定金3.6万元。合同签订后30日内，陈某向郭某支付首付款160万元，用于郭某解除案涉房屋上为他人设立的抵押权。房屋解除抵押状态具备过户手续后买方向卖方支付196.4万元。房屋过户后陈某向郭某支付40万元。合同签订后，截至2017年7月4日，房屋全部房款400万元均已支付完毕，但郭某并未将房屋过户至陈某名下。

2021年7月30日，陈某向北京市通州区人民法院起诉郭某，要求判令郭某履行《北京市二手房买卖合同》的约定，配合陈某办理房屋权属转移登记手续。立案后，本所律师向北京市规划和自然资源委员会调取案涉房屋抵押登记、查封登记信息，相关信息显示，案涉房屋于2010年-2016年已被设立过多次抵押，部分抵押在设立后已被注销。另外，因郭某的个人债务问题，案涉房屋自2019年起就已经被司法查封多达13次，查封时间最晚至2024年。

在发现此问题后，北京潞丰律师事务所律师第一时间与陈某进行沟通，向陈某告知如案涉房屋在已被司法查封的情况下因相关规定的限制无法被法院确权，陈某的诉讼目的恐无法达到，后本所律师又第一时间联系案件承办法官，告知本案的特殊情况，最终经过受诉人民法院法院法官的释明，陈某决定撤回起诉。

二、【案件点评】

本案中，陈某已向郭某支付了全部的购房款并签订了购房合同，但郭某一直未配合陈某将房屋过户至陈某名下。据《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，案涉房屋的物权一直未变更至陈某名下。另，《民法典》第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，故陈某起诉郭某的诉讼属于确权诉讼。

但最高法《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》26条明确规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”因案涉房屋在陈某诉郭某案件立案之前，已被多次司法查封，根据以上规定，法院在实体上已无法支持陈某的诉请，故在双方商议后，陈某选择自行撤诉，减少损害。