从个案看“借名买房”的认定-肖宝艳（民事案例）

从个案看“借名买房”的认定

文/肖宝艳

本案原告金某某主张被告刘某一退还卖房款的诉讼请求成立的前提是金某某与刘某一之母刘某二之间存在借名买房关系，金某某向法院提交了近20份证据材料以证明是其本人出资购买的涉案房屋，其与刘某二之间存在借名买方关系的事实。北京潞丰律师事务所刘畅、肖宝艳律师接受刘某一的委托，担任刘某一的代理人。承办律师经过对案件材料的细致、深入研究，结合当事人的陈述等等，梳理我方当事人的证据材料，以案件事实为基础，根据相关法律规定形成答辩意见，开庭审理后，法官采信了承办律师的答辩意见，最终判决驳回了金某某的诉讼请求。

一、案件基本情况

被告刘某一系刘某二之女。2010年3月9日，刘某二与案外人三河福成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以刘某二的名义购买涉案房屋。2017年3月16日，刘某二作为出卖人与买受人乔某某签订《存量房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给乔某某，房屋成交总价为195万元。在涉案《存量房屋买卖合同》履行过程中，买卖双方当事人发生纠纷。2017年6月9日，刘某二去世。刘某一作为刘某二之女参与涉案《存量房屋买卖合同》纠纷的相关处理事宜。乔某某将刘某一诉至法院，请求解除其与刘某二签订的《存量房务买卖合同》及《补充协议》，要求刘某一返还乔某某购房款60万元及利息，要求刘某一给付违约金39万元等。河北省三河市人民法院作出判决避讳乔某某的起诉，后廊坊中院判决维持原判。2018年，刘某一起诉乔某某，要求其继续履行并支付购房款尾款135万元，同时要求乔某某赔偿39万元款项。三河法院判决乔某某继续履行其与刘某二签订的前述《存量房屋买卖合同》，刘某一协助办理过户手续，乔某某给付刘某一购房款135万元，驳回刘某一的其他诉讼请求。廊坊中院维持原判。后刘某一向法院申请强制执行，在执行过程中，申请执行人与被执行人乔某某达成和解，最终乔某某向刘某一支付购房尾款130万元。刘某一在收到二、前述130万元后，向金某某支付共计95万元。金某某主张涉案房屋系其出资购买，与刘某二之间为借名买房，刘某一应将剩余房款返还。

二、律师工作

本案承办律师接受委托后，立即审查金某某提交的诉讼材料，与刘某一了解案件情况，分析法律关系，精准定位案件焦点，梳理当事人现有的证据材料后，根据原告方的诉求以及证据情况，指导当事人再行补充部分证据材料，为证明刘某二经常居住在涉案房屋内以及金某某和刘某二之间存在相互的资金往来进行了强有力的支撑。庭审过程中，金某某当庭提交了近20份证据，承办律师当庭查看证据并对金某某提交的证据材料逐一质证，从证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的全方面进行质证，主要强调了金某某的证据材料不足以证明涉案房屋是其支付的购房款，以及银行流水记录无连续性，无法证明是转款即为涉案房屋的月供等，法官在最终判决时亦采纳了此点。另，承办律师围绕案件争议焦点，主要发表了四点答辩意见：1.本案涉案房屋登记在刘某二名下，根据物权公示原则，涉案房屋应属于刘某二所有，原告金某某与刘某二之间并非借名买房的关系；2.涉案房屋由刘某二实际居住控制，加重日常开销系由刘某二负担；3.刘某一向金某某支付95万元系因双方曾就卖房款的分配进行或约定；4.刘某一并未参与处分卖房款50万元，金某某要求刘某一返还卖房款的诉求无依据，通过承办律师的对案件情况的全面了解和准确答辩，最终法院采纳了承办律师的答辩意见，驳回了金某某的诉讼请求。

三、案件点评

本案中，金某某主张刘某一应向其返还涉案房屋购房款，案件主要围绕涉案房屋是否为金某某出资购买以及金某某和刘某二之间是否存在借名买房的关系展开，对于金某某的主张，应由金某某提供证据加以证明。故承办律师主要围绕双方提交的证据材料展开说理论证，最终法院认定了金某某提交的证据不足以证明原告金某某与刘某二存在借名买房关系，驳回了其诉讼请求。本案中，涉及银行流水、微信聊天记录以及大量的房屋使用记录等证据，在涉案主要当事人已去世的情况下，对于证据情况的梳理尤为重要，这对承办律师的专业能力以及细致程度都有更高的要求，本所承办律师亦不负所托，最终帮当事人取得了驳回原告诉讼请求的案件结果。