仅有村主任签字无村委会公章时订立的合同应对村委会发生效力-薄雪

案情简介

2017年，李X（乙方）与XX村委会（甲方）签订《转让协议》，决定将原种苗厂通过招投标方式转让给中标人，转让费用为110万元；转让地上物包括：两层楼房及后背房、厂棚六间、阳光育苗棚、西侧彩钢棚及南侧房屋。2017年7月25日，李X分三笔向XX村委会支付转让费110万元，XX村委会向李X出具了三张收据，收据均加盖有XX村委会的财务专用章，前两份收据的收款人处签有胡X林的名字，第三份收据收款人处书写为“村委会”。根据李X的银行回单显示，上述款项中有900000元系直接支付至胡X林个人账户， 其余款项系以现金方式支付。签订上述《转让协议》后，李X与XX村委会针对协议所涉房屋占用的土地还签订了《农村土地租赁经营合同书》，合同签订后，李X一直按约定向XX村委会支付租金。

2018年2月8日，李X转让而得的地上物中两层楼房及后背房、阳光育苗棚、 支架厂棚被认定为违章建筑并被拆除，其所承租土地上剩余的地上物：西侧彩钢棚及南侧房屋由李X继续占有使用。上述拆除行为致使本案原告李X财产权益受到侵害，故将被告XX村委会、第三人胡X林诉至法院，主张签订的《转让协议》无效，被告因无效合同取得的财产应当予以返还。

律师工作

1、整理案件材料，梳理案件情况并及时向法院提交证据。本案承办律师接受原告李X的委托后，紧紧围绕案件争议事实和原告的诉讼请求，向法院提交了多组证据材料，其中包括《土地租赁经营合作书》、《转让协议》、图纸、银行回单、执行裁定书、村委会会议记录、村委会出具的原告交付的转让费收据。《土地租赁经营合作书》证明原被告之间关于种苗厂占地的土地租赁关系；《转让协议》证明原被告双方存在买卖协议；图纸证明房屋被拆除前地上物的占地情况；村委会会议记录证明XX村委会2003年申请建房的审批及将涉案地上房屋出售前的会议记录；执行裁定书证明XX村委会最早于2016年9月22日前已知晓涉案房屋系违建；银行回单、收据证明原告已向被告交付全部转让费。

2、依据案件事实，分析法律关系，并直击案件争议焦点。《转让协议》签订前，有关部门已经作出行政处罚决定，责令XX村委会拆除《转让协议》中所涉的部分房屋，即该部分房屋已被认定为违法建设，且已责令拆除，故《转让协议》中对应该部分房屋的转让行为，违反法律法规的强制性规定，应属无效。《转让协议》中其余部分房屋，现仍由李X占有使用，且未被责令拆除，故该部分房屋转让行为并不违反法律法规的强制性规定，应属有效。

3、在律师的帮助下，原告最终得到了满意的答复。法院判决结果如下：

（1）确认李X与XX村村民委员会于2017年订立的《转让协议》中关于转让两层楼房及后背房、阳光育苗棚、支架厂棚的部分无效；

（2）XX村村民委员会于本判决生效之日起七日内返还李X转让费882262元；

    （3）驳回李X的其他诉讼请求。

案件点评

《转让协议》签订时，胡X林系XX村委会主任兼任村党支部书记，其本人及村两委成员胡X国、高X英均在《转让协议》上签字，胡X林还向李X出具了转让费收据，《转让协议》与收据上均加盖有村党支部公章，李X在签订《转让协议》后也实际取得了协议所涉房屋的使用权，这些情形足以让李X相信胡X林及其他村两委成员的行为系其职权范围内的行为，该行为对于XX村委会发生效力。根据胡X林提供的证据材料，案涉房屋的转让已经过村两委会议、村民代表会议决议通过，虽上述证据材料并无原件，但XX村委会并未提供其他证据予以反驳，故XX村委会并未证明胡X林的行为已超越了其职权范围，故《转让协议》对于XX村委会发生法律效力，李X具有主体资格。

XX村委会明知部分房屋被责令拆除，仍将房屋转让给李X，其对于协议的无效，负有过错，应当返还取得的财产，故对于李X要求XX村委会返还其转让费的诉讼请求，根据被拆除的房屋在《转让协议》所涉财产中的价值比例予以核算。

根据民法典第五百零四条，法人的法定代表人或者非法人组织的负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限外，该代表行为有效，订立的合同对法人或者非法人组织发生效力。XX村委会虽主张《转让协议》所涉房屋为胡X林个人财产, 但未提供相应证据予以证明。《转让协议》所涉房屋的土地系村集体土地，并非胡X林个人承包经营土地，XX村委会收取了李X支付的租金；XX村委会虽表示未收到转让费，但其已收到了转让管理费，其对于转让一事并非完全不知情，因此转让协议应对XX村委会发生效力，XX村委会应当按照被拆除的房屋所涉财产的价值返还李X转让费。