夫妻一方转让共同财产的效力-王硕、薄雪

【案情简介】

原告王某与被告李某系夫妻关系，双方因感情不合于2021年年底分居。夫妻关系存续期间，双方购买房屋一套，登记于被告李某名下。分居期间，李某将该房屋出售给第三人张某。2022年4月，王某在向法院提起离婚诉讼过程中，经查询，知晓李某在未经王某同意的情况下，擅自将夫妻共同所有的房屋，以低于市场价格的金额出售给张某，因此王某以李某、张某为被告向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求确认二被告李某与张某签订的《房屋买卖合同》无效，并且将房屋重新过户至李某名下。

对于原告主张房屋出售的事实，被告李某、张某均表示认可，但对于原告主张房屋成交价款远低于市场价格的事实争议较大。二被告提出，其二人成交金额为单价42000元/平米，与相同或周边小区、相同或相似户型的房屋价格持平，甚至高于其他房屋成交价格。

【案件结果】

经过法庭举证质证、法庭询问等庭审程序，原告王某自愿撤回起诉

【律师点评】

一、合同效力问题。

民事主体作出民事法律行为时，具有相应的民事行为能力，在不违反法律、法规的强制性规定，且不存在恶意串通损害他人权益的情形下，该民事法律行为应为有效。笔者认为，本案二被告均系十八周岁以上的自然人，且具有完全民事行为能力，可以独立实施民事法律行为，独立承担民事法律责任。其二人具有作为民事合同的主体资格。在签订本案案涉《房屋买卖合同》时，出售及购买案涉房屋，系二被告真实意思表示，且双方签订案涉合同系由21世纪不动产公司提供居间服务最终达成房屋买卖的一致意思表示，双方依此意思表示签订案涉合同，张某支付了相应的居间服务费用，并依约向李某支付了房屋对价。另外，根据物权公示与公信原则，一旦物权的取得和变动经过公示，当事人就有理由产生合理信赖，因此张某通过核实房屋产权登记证书的方式，确认案涉房屋的产权人为李某，已经履行了其在作出民事法律行为时应尽的审慎义务，因此在本案案涉合同缔约过程中，不存在恶意串通损害他人合法权益的意思表示及行为。再者，案涉合同中对房屋坐落、交易价款、支付方式、产权变更等主要条款进行了详细约定，该约定条款并不存在违反我国法律及行政法规的强制性规定，不存在违背公序良俗的情形，因此本案案涉合同为有效合同。

二、夫妻一方处分共同财产的效力问题。

夫妻一方单独处分夫妻共同财产的，另一方未追认并不必然导致合同无效，亦不必然导致另一方有权要求追回被处分的财产。对此我国法律均有明确的规定，《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条第二款规定：夫妻对共同财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。也就是说，夫妻双方对于共同财产，均享有平等的处分权，且购买一方支付了合理的对价，并完成不动产变更登记的，夫妻另一方无权追回该房屋。但就该房屋所得的价款，夫妻双方可以协商予以分割。本案中，张某购买房屋后向李某支付了房屋对价，在王某起诉时，案涉房屋登记的产权人已经变更为张某，因此根据相关法律规定，王某的诉讼请求无法得到法院支持。