超过法定期限的租赁合同是否有效-王硕、刘婷

【案情简介】

2008年7月31日，北京市XX村村民委员会（以下简称“村委会”）与北京市XX乡人民政府（以下简称“乡政府”）就村集体土地（以下简称“案涉土地”）签订《土地租赁合同》，将案涉土地租赁给乡政府使用，租赁期限自2008年7月31日至2027年8月1日，租赁期限为19年。2008年，乡政府与XX生态农业园公司（以下简称“生态农业园公司”）签订了《土地租赁合同》，在该合同中乡政府将涉案土地转租给生态农业园公司，租赁期限为19年，自2008年7月31日至2027年8月1日，后乡政府与生态农业园公司于2008年签订了《补充合同》，对原合同进行补充，补充事项如下：由于生态农业园公司项目投资较大，投资税收期较长，双方一致同意原合同到期后，租赁期再延长十年，即案涉土地2027年8月1日至2037年7月31日的土地使用权继续归农业生态园公司享有。各项合同签订后，农业生态园公司依约使用案涉土地。

村委会作为原告委托委托北京潞丰律师事务所律师向法院提起诉讼，请求法院确认被告一乡政府与被告二农业生态园公司签订的《补充合同》无效。

【案件结果】

一审法院对本案判决如下：被告一乡政府与被告二农业生态园公司签订的《土地租赁合同》及《补充合同》中租赁期限超过20年的部分无效（租赁期限自2008年7月31日起算）。2022年7月7日被告二不服一审判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回村委会的全部诉讼请求。二审法院判决驳回农业生态园公司的上诉请求，维持原判。

【律师点评】

在本案中，原告村委会与被告一乡政府签订《土地租赁合同》，将案涉土地租赁给乡政府，被告一乡政府与被告二农业生态园公司签订《土地租赁合同》及《补充合同》，共同构成了二被告之间关于案涉土地的租赁合同，不能割裂成两个单独的合同。根据相关法律规定，在二被告签订的《土地租赁合同》到期后，二被告可续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。在双方的《土地租赁合同》中，约定的租赁期限为19年，在双方的《补充合同》中，约定的租赁期限为10年，总计为29年，违反了租赁期限不得超过20年的法律规定，超过部分应属无效。

从案涉《土地租赁合同》及《补充合同》的名称、签订主体、签订内容、签订方式、履行情况等综合来看，两份合同应属于土地租赁合同性质。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律实施持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，第八条规定“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。